Lĩnh vực đất đai hiện đang dẫn đầu về số lượng khiếu nại, tố cáo (60-70%) và là nguyên nhân của nhiều vụ án phức tạp tại tòa án. Theo Chánh án Lê Thiết Hùng, nguyên nhân chính là do đất đai trở thành tài sản giá trị cao, giá tăng vọt, cùng với việc người dân thiếu hiểu biết pháp lý nhưng lại nôn nóng tìm kiếm lợi nhuận. Điều này dẫn đến các rủi ro nghiêm trọng như tin vào thông tin thiếu kiểm chứng, mua đất dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý hoặc bị lừa bởi các công ty môi giới chối bỏ trách nhiệm. Hậu quả là người mua dễ mất tiền khi doanh nghiệp gặp khó khăn hoặc phá sản, thậm chí dẫn đến nợ nần. Thẩm phán khuyến nghị người dân cần hết sức cẩn trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng và tuân thủ pháp luật khi đầu tư vào bất động sản để tránh "tiền mất, tật mang".
QTO – Theo các báo cáo chính thức từ Quốc hội, trong những năm gần đây, lĩnh vực đất đai luôn dẫn đầu về số lượng khiếu nại, tố cáo, chiếm tỉ lệ đáng kể từ 60% đến 70%. Các Tòa án nhân dân cấp khu vực cũng phải đối mặt và giải quyết nhiều vụ án phức tạp, kéo dài liên quan đến tranh chấp đất đai. Nhằm làm rõ hơn thực trạng này, phóng viên (P.V) của Báo và Phát thanh, Truyền hình Quảng Trị đã có buổi trao đổi sâu sắc với Thẩm phán Lê Thiết Hùng, Chánh án Tòa án nhân dân (TAND) khu vực 5, tỉnh Quảng Trị.
• P.V: Kính thưa Thẩm phán Lê Thiết Hùng, xin ông cho biết nguyên nhân khiến các vụ án liên quan đến lĩnh vực đất đai có xu hướng gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây?
– Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Sự gia tăng này xuất phát từ thực tế đất đai ngày càng trở thành một tài sản có giá trị thiết yếu và là mục tiêu sở hữu của đông đảo người dân, hộ gia đình. Tại nhiều khu vực, giá đất liên tục tăng cao, đặc biệt là trong các đợt “sốt” đất, thu hút một lượng lớn cá nhân tham gia vào các hoạt động mua bán và môi giới. Nhiều người dân, với tâm lý nôn nóng tìm kiếm lợi nhuận, mong muốn kinh doanh hoặc đầu tư nhưng lại thiếu kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực đất đai cũng như các quy định pháp lý liên quan, dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn và tranh chấp. Khi những xung đột này không thể tự giải quyết, các bên thường tìm đến Tòa án để khởi kiện theo thủ tục tố tụng.
 |
| Thẩm phán Lê Thiết Hùng, Chánh án Tòa án nhân dân khu vực 5, tỉnh Quảng Trị – Ảnh: X.D |
• P.V: Ông có thể phân tích sâu hơn về những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong giao dịch đất đai để người dân nắm rõ và có biện pháp phòng ngừa hiệu quả?
– Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Hiện nay, chúng ta vẫn chứng kiến tình trạng nhiều người dân quá dễ tin vào các thông tin thiếu kiểm chứng, đặc biệt là từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hay những lời đồn thổi, chào mời hấp dẫn nhưng phi thực tế của giới “cò” đất hoặc những cá nhân có liên hệ với doanh nghiệp. Họ thường tin rằng các đơn vị này am hiểu thị trường, nắm rõ hiện trạng địa chính và có kinh nghiệm trong việc phân lô, bán nền. Đơn cử, gần đây trên địa bàn có một doanh nghiệp đã “vẽ” ra một dự án, tiến hành phân lô, đánh số và rao bán rầm rộ. Họ đưa ra cam kết ưu đãi về giá cho những khách hàng đặt mua trong một khoảng thời gian nhất định (từ tháng 2 đến tháng 9), khiến nhiều người đổ xô mua vì tin vào triển vọng lợi nhuận trong tương lai.
Tuy nhiên, khi cả doanh nghiệp và khách hàng đều quá chú trọng yếu tố lợi nhuận, nhiều hệ lụy pháp lý và tài chính phức tạp sẽ phát sinh. Thực tế, hồ sơ pháp lý của những lô đất đó thường chưa hoàn chỉnh vì nhiều lý do. Chẳng hạn, đất doanh nghiệp mua có thể là đất trồng cây lâu năm, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, hoặc chỉ có một phần rất nhỏ là đất ở. Doanh nghiệp sau đó gặp trở ngại lớn trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, người mua lại tiếp nhận thông tin không đầy đủ, dẫn đến việc đặt cọc để mua một tài sản mà về bản chất không thể hình thành như họ đã lầm tưởng ban đầu.
Điều đáng lo ngại hơn là những rắc rối không dừng lại ở đó. Ví dụ, một doanh nghiệp A ban đầu kinh doanh, sau đó gặp khó khăn tài chính buộc phải bán lại dự án cho doanh nghiệp B với giá rẻ. Nhưng như đã phân tích, khi tài sản không thể hình thành trong tương lai như cam kết, sự đổ vỡ là điều tất yếu. Người mua tìm đến Tòa án để khởi kiện doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp A sau khi nhận tiền cọc có thể đã “cao chạy xa bay”, hoặc đã tuyên bố phá sản, giải thể. Như vậy, khách hàng rơi vào tình thế vô cùng bất lợi.
Ngay cả khi Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu, người dân cũng gặp vô vàn khó khăn trong việc thu hồi tiền đặt cọc do những vướng mắc pháp lý và thực tế. Chúng tôi đã tiếp nhận rất nhiều vụ án đất đai tương tự và cảm thấy vô cùng tiếc cho những người dân. Qua đây, tôi muốn gửi lời cảnh tỉnh mạnh mẽ tới tất cả mọi người: Hãy hết sức cẩn trọng, tỉnh táo và tìm hiểu kỹ lưỡng khi quyết định đầu tư vào đất đai, bất động sản để tránh rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” như ông cha ta vẫn thường răn dạy.
• P.V: Bên cạnh những vấn đề đã được đề cập, còn có những lưu ý quan trọng nào khác trong lĩnh vực đất đai mà người dân cần biết, thưa ông?
– Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Vẫn còn nhiều khía cạnh khác cần đặc biệt chú ý khi tham gia đầu tư vào thị trường đất đai, bất động sản. Chẳng hạn, một số doanh nghiệp lớn tổ chức các sự kiện quảng bá dự án rất rầm rộ, mời đông đảo khách hàng tham dự. Tuy nhiên, toàn bộ khâu tổ chức, giới thiệu và quảng bá với những nội dung hấp dẫn lại do một công ty môi giới độc lập đảm nhiệm, khiến nhiều người đặt niềm tin tuyệt đối. Đến khi dự án đổ bể, không đạt được như lời chào mời và hứa hẹn ban đầu, khách hàng thắc mắc thì doanh nghiệp lớn thường chối bỏ trách nhiệm, cho rằng đó là do công ty môi giới “nói quá” và không phải đại diện chính thức của họ. Kết cục là khách hàng phải gánh chịu tổn thất tài chính và rơi vào tình trạng bức xúc, mệt mỏi kéo dài. Thậm chí, từ thất bại trong đầu tư đất đai, nhiều người còn rơi vào vòng xoáy nợ nần, buộc phải vay “nóng”, vay nặng lãi để trả nợ ngân hàng, hoặc đáo hạn các khoản vay khác. Khi không thể trả nợ cá nhân theo cam kết, mâu thuẫn phát sinh, dẫn đến kiện tụng ra tòa, lúc đó không chỉ tiền mất mà tình người cũng tan vỡ.
• P.V: Với tư cách là một thẩm phán, ông có những khuyến nghị cụ thể nào dành cho người dân để phòng tránh rủi ro?
– Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Tôi xin nhấn mạnh lại rằng, lĩnh vực đất đai và bất động sản có tính chất vô cùng phức tạp. Nếu có ý định đầu tư, mọi cá nhân cần phải hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng và đặc biệt phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Đừng vì chạy theo lợi nhuận nhất thời, nghe theo những lời lẽ đường mật mà phải gánh chịu những hậu quả nặng nề, đau lòng cho bản thân, gia đình, chưa kể đến những tác động tiêu cực đối với xã hội, cả trong ngắn hạn và dài hạn.
• P.V: Xin trân trọng cảm ơn ông về buổi trao đổi ý nghĩa này!
Phạm Xuân Dũng (thực hiện)
